调查｜产权复杂+付费抵触，物业服务进老旧小区如何破冰？

日前，《2025年(nián)北京市(běijīngshì)住房发展年度计划(niándùjìhuà)》发布。在2025年，北京市将实施500个老旧小区综合整治，并推动物业服务覆盖300个老旧小区。

在此前的老旧小区改造中，“完善物业管理工作(gōngzuò)”也多次被提及。那么，已经完成改造的老旧小区，物业是什么样(shénmeyàng)？引进物业顺利(shùnlì)吗？难点在哪？

想省钱(shěngqián)？引入“经济适用”小院物业

长椿街西社区(shèqū)8、9号楼，自成一个(yígè)小院，据公开报道，这里属于无物业老旧小区。

记者到访时，发现院门上有两行大字“北京城建集团银地物业公司长椿街管理小区”。居民(jūmín)说：“有物业，就是不在(zài)这儿办公(bàngōng)，有什么事给他们打电话。”

小院内的公示牌和单元门上，还(hái)出现(chūxiàn)了另(lìng)两家物业公司的名字，并且留有两个不同的电话(diànhuà)。查询得知，两家公司存在从属关系。记者拨打(bōdǎ)了其中一个电话，对方称已不在该小区服务。拨打另一个电话，对方称还在该小区服务，有问题可以报修，“公区维护目前没有收物业费，自有部分如果需要维修，我们这边有明码标价。”

小院整体环境尚可，与周边其他开放小区相比，自成一体，整洁不(bù)少(bùshǎo)。居民(jūmín)告诉记者，小院邻里原先都是一个单位的。“物业有，但是和商品房小区不一样，不收费，服务属于‘经济适用型’。”居民们对物业服务要求也不高(gāo)，保持(bǎochí)基本卫生即可。“绿化？本身院里也没什么绿化。”

居民介绍，小区属于非(fēi)经移交项目——国企改革中(zhōng)剥离非经营性资产的重要举措。北京市非经资产移交工作采取产权单位和政府双向补贴，每平方米能(néng)拿到补贴350元。

小院在2016年进行了外墙等硬件改造，为改善服务水平，又成立了居民自治(zìzhì)委员会。《长西社区8、9号楼居民自治公约》《长西社区8、9号楼自治委员会工作(gōngzuò)职责》等也(yě)被张贴在小院各个角落。

居民说：“有(yǒu)什么问题、矛盾，可以通过自治委员会解决。本身也(yě)都是一个单位的同事，好商量。”

记者发现，在历年的(de)北京市老旧小区综合整治工作方案中(zhōng)，都会提到物业(wùyè)服务和管理。2023年的《北京市住房和城乡建设委员会关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见》，提及(tíjí)市场化物业、业主自行服务、单位自管、街道社区应急服务等四种管理模式。

北京市很多老旧小区，产权构成复杂(fùzá)，改造之后的(de)物业引入也涉及很多问题。其中最核心的问题有两个：一是居民普遍对物业服务没概念；二是对“付费购买(gòumǎi)服务”不习惯。

没概念？先免费服务让居民尝鲜(chángxiān)

海淀区万寿路12号院是(shì)一个30多年的老旧小区，虽然只有3栋楼226户居民，却分属3个产权单位，且产权单位情况(qíngkuàng)复杂。多年来(lái)，一直处于“失管”状态。

通州区玉桥街道葛布店北里小区（以下简称“葛北小区”），建成于20世纪(shìjì)90年代，是典型的房改房老旧小区。葛北社区书记付晓雷(fùxiǎoléi)坦言，老旧小区居民已经习惯于产权单位、社区街道托底，对(duì)物业服务没有概念，甚至没有期待。有居民认为(rènwéi)，物业就是收钱，不干事。

这两个小区，分别(fēnbié)在2017年和2019年迎来(yínglái)改造，并(bìng)借改造良机，成功引入物业服务。两个小区的做法异曲同工，都是邀请物业先免费提供服务，让居民免费尝尝鲜。

2019年底(niándǐ)，兴华物业和(hé)旧改施工单位，同步进场葛北小区。兴华物业葛北项目主任周建军说，兴华物业属于通州区属国企，与小区产权单位，同属通州区房地产开发有限责任公司。“我们就想把这个小区当一个典型来做。”从2019年底到2021年10月旧改竣工，兴华物业在葛北小区，免费服务了(le)近两年。这期间(qījiān)，居民们看见自行车停车棚翻新了、大门口保安上岗(shànggǎng)了、照明(zhàomíng)灯光更亮堂了，开始(kāishǐ)渐渐对物业服务有了概念。

“确实比以前(yǐqián)强多(qiángduō)了(le)。”遛弯的刘大爷，指着平整的路面说：“以前啊，一下雨就容易积水，都不知道找谁处理。现在，知道找物业了。”

万寿路社区书记常洁介绍，为了维护(wéihù)旧改后的成果，让小区有人管起来，从2021年6月开始(kāishǐ)，万寿路12号院由属地政府聘请银达物业对小区进行为期3年的免费兜底服务，负责小区公共区域保洁、垃圾清运等基础工作。兜底服务期间，虽然精力有限，无法提供各类精细化服务，但银达物业也(yě)做了一些让居民能“看得见”的工作。除了小区环境卫生改善之外，2023年，在(zài)社区的牵头支持下，物业接手了小区的停车管理工作(guǎnlǐgōngzuò)，规范(guīfàn)了小区内(qūnèi)多年的停车乱象。

但到2024年5月，兜底物业到期之后，小区再次(cì)面临着“无人管”的困境。为了避免小区又“失管”，社区做了大量工作，包括申请经费，继续(jìxù)改善小区基础条件。同时(tóngshí)，召开8次专题(zhuāntí)居民议事会，连续一周，由社工3轮入户，挨家挨户让居民参与投票，并由社区牵头，特意为此(wèicǐ)成立了物管会。最终，通过合法合规的流程，有一半以上的居民同意由原来的银达(yíndá)物业继续进行服务，并授权(shòuquán)物管会与物业签订试运行合同。

不习惯？用服务换(huàn)居民缴费意愿

2022年1月，兴华物业在(zài)葛北小区张贴收费通知，2022年起按83折(zhé)优惠价（1元/平方米/月）收费；2024年起按照合同约定(yuēdìng)开始足额（1.2元/平方米/月）收费。

但周(dànzhōu)建军知道，在常年没有物业的老旧小区，收物业费并不容易。“只能以服务带动收费(shōufèi)意愿。”

付晓雷(fùxiǎoléi)曾经遇到一个冒雨出门购置水龙头的居民，问起来：“为什么不(bù)找物业(wùyè)？”居民回答：“嗐，这不没交物业费嘛。”付晓雷说：“两码事，该找物业找物业，服务满意了，回头把物业费补上。”居民连连点头，找物业把水龙头安装妥当(tuǒdàng)。

有家住一楼的阿姨找到(dào)周建军，反映(fǎnyìng)窗台下的空调护栏，被机动车撞了(le)。“得，我给您想办法去。”周建军去小区(xiǎoqū)北侧的停车场，找到一根废弃的限位器，装在空调护栏前。阿姨很(hěn)满意，周建军见缝插针：“您可该交物业费了啊。”阿姨背着胸脯保证：“一分不会少。”没过多久，阿姨到物业补缴物业费。

2023年，小区第一次(dìyīcì)征收物业费。收费(shōufèi)率大约50%。“如果单独小区自负盈亏，肯定不行(bùxíng)。但是作为通州区的国企(guóqǐ)，有这个担当，从各个项目之间寻求平衡。”周建军说，今年的物业费收费率预计能达到67%。

“想要居民(jūmín)接受一家物业，居民最看重的，当然是物业做了什么。”常洁(chángjié)记得，一晚，万寿路12号(hào)院1号居民楼的供水管突然爆裂。“1号楼还没(méi)进行上下水改造，按理说，紧急抢修应该是产权单位的责任。但居民打给物业之后(zhīhòu)，很快就有师傅上门给应急(yìngjí)抢修了。”一系列工作，让小区居民30多年来，第一次尝到了“有人管”的“甜头”。

2024年10月至12月，银达物业入驻小区进行试运行，实行的(de)也是“先服务、后付费”模式(shì)。物业经理孔先生说，在试运行的第一个月，物业就对(duì)小区进行了(le)一次彻底的“开荒式清洁”，更换维护小区内照明等公共设施、进行应急抢修、严格门卫值守、制作分类停车证细化停车管理(guǎnlǐ)……一项项合同里规定的物业工作也逐步开展。物业的各项工作，居民看在了眼里。在之后(zhīhòu)的3个月内，居民物业费的收缴比例(bǐlì)达到了50%。

现在(xiànzài)的万寿路12号院，机动车停放在规范施划的停车位中、小区(xiǎoqū)内道路平坦、居民楼内干净整洁、垃圾桶站有人随时清理……“现在我们小区可有人管了，小区面貌，那简直(jiǎnzhí)是焕然一新！”说起引进物业后小区里的各种(gèzhǒng)变化，老住户侯先生赞不绝口。

2024年，玉桥街道(jiēdào)开展物业管理“试验田”工作，在多层小区物业服务(fúwù)综合评定中，葛北物业得分第一。街道物业专班车冠宇说，葛北小区在街道赋能、社区(shèqū)支持下，物业服务持续提升，稳定在较好水平，成为老旧小区物业管理的典范(diǎnfàn)。

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来源(láiyuán)：北京日报客户端